Quando é devida a comissão de corretagem?

Via Blog Supremo

A corretagem é um contrato de resultado. O corretor deve realizar esforços para que o negócio se aperfeiçoe ou se concretize. Deve aproximar as partes e tentar efetivar o consenso delas.

Para Christiano Cassettari (Elementos de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2016, p. 325) são deveres do corretor:

a) executar o contrato com diligência e prudência necessária;

b) prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios;

c) prestar ao cliente esclarecimentos sobre a segurança, riscos do negócio, alterações de valores e tudo mais que possa influenciar nos resultados. A inobservância de tais deveres gera resolução do contrato com perdas e danos, que são impostos sem prejuízo daqueles específicos dos corretores oficiais.

A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.

De fato, segundo o STJ se a mediação do negócio não passa da etapa das tratativas não cabe a comissão de corretagem (AgInt no AREsp 1521806/PE, DJe 12/03/2020).

Por outro lado, é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (AgInt no REsp 1828390/DF, DJe 19/02/2020).

As duas situações acima são mais facilmente compreensíveis. Se não passar das tratativas, não há comissão de corretagem. Se o negócio for finalizado haverá direito à comissão.

Mas se houver desistência de uma das partes, o corretor deverá ser remunerado?

Compreende-se que o arrependimento posterior das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora enseje o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação. Do mesmo modo, o inadimplemento das partes após a consumação do negócio, através de um intermediário, não tem o condão de afastar a remuneração por este devida pelo desempenho do seu trabalho de forma adequada, alcançando-se o resultado útil desejado pelas partes – ver REsp 1735017/PR, DJe 14/02/2020.

Se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes, haverá direito à comissão.

É essa a linha de raciocínio que se pode extrair do art. 725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

É importante registrar, porém, que o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

De fato, não haverá remuneração se apesar de todos os esforços com reuniões, preparação da documentação e viagens, houver uma justificada desistência por parte do contratante – ROSENVALD, Nelson; BRAGA NETTO, Felipe. Código Civil Comentado artigo por artigo. Salvador: Juspodivm, 2020, p. 745.

Também se o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem AgInt no REsp 1837228/RJ, DJe 12/02/2020)

Em resumo, o corretor fará jus à comissão:

1) se a desistência ocorrer por motivo alheio ao contrato (arrependimento imotivado das partes);

2) se o inadimplemento da parte ocorrer após a concretização do negócio;

3) se o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato;

4) obviamente, se o negócio tiver sido concretizado.